澳洲买房移民的门槛和注意事项，看这篇就够了

最近，澳洲又上了不少人的“理想定居地”清单。随着国际旅行逐渐恢复，加上澳洲对技术移民和投资类移民政策的调整，越来越多家庭开始认真考虑通过买房移民的方式移居澳洲。不过，“买房移民”这四个字听起来简单，实际操作起来却没那么容易。它不是买了房就能拿身份，也不是所有房产都能满足移民要求。想走这条路，得先搞清楚条件和注意事项。

首先得明确一点：澳洲并没有直接的“买房送绿卡”政策。很多人误以为只要在澳洲买套房，就能顺理成章拿到永居权，这是个常见的误解。事实上，澳洲的购房行为本身并不直接带来移民资格。真正能通过“投资”实现移民的主要途径，是188类商业创新与投资签证Business Innovation and Investment Visa，其中与买房最相关的，是188C重大投资者签证Significant Investor Visa，俗称“SIV签证”。

这个签证的要求相对清晰：申请人需要向澳洲合规的投资项目投入至少500万澳元约合2400万人民币，而且这笔钱不能全部用来买房。根据规定，这500万中，至少要拿出50万投资到风投基金，300万投资到澳洲的合规基金管理的新兴企业或小型公司，剩下的150万可以投资到合规的平衡型或增长型基金。虽然允许购买房产，但只能作为间接投资的一部分，比如通过基金持有房地产信托REITs，而不能直接用大部分资金去买一套豪宅。

也就是说，你想靠买一套悉尼海景房就拿身份？行不通。

那普通购房者呢？如果你只是打算自住或投资出租房，那买房本身不会帮你移民，但你可以通过其他常规移民通道，比如技术移民、雇主担保或配偶签证等进入澳洲，之后再购置房产。很多华人家庭就是先通过技术移民拿到PR永久居民，安顿下来后再买房安家。

说到买房，就得提一下外国人购房的限制。根据澳洲外国投资审查委员会FIRB的规定，非澳洲居民或永久居民如果想在澳洲买房，必须提前申请批准。一般来说，外国人只能购买新建住宅或空地建房，不能购买现有的二手房用于自住。这是为了防止外资推高本地房价、影响居民住房可负担性。审批过程中，还需要缴纳一定的申请费，不同州费用不一，通常在数千澳元不等。

举个例子，2025年墨尔本一套市中心公寓挂牌出售，几位中国买家有意接手，结果因未及时提交FIRB申请被叫停交易。这类案例提醒我们：手续必须前置，不能先交定金再补材料。

另外，税费也是不可忽视的一环。澳洲各州对海外买家征收额外的土地税和印花税。比如在新南威尔士州和维多利亚州，海外买家需额外支付8%的印花税附加费，以及每年约4%的土地税附加费。这笔开销长期来看相当可观，算账时一定要纳入预算。

还有一点容易被忽略：贷款难。大多数澳洲银行对非居民的房贷审批非常严格，首付比例通常要求高达40%甚至更高，利率也比本地居民高出不少。有些投资者因此选择全款购房，但这对现金流压力较大。也有不少人通过海外资产做抵押，在本国银行贷款后再汇款过去，但涉及外汇管制和税务申报，流程复杂，建议提前咨询专业顾问。

从近期趋势看，2025年以来，随着澳洲通胀放缓和利率趋于稳定，房地产市场有所回暖，悉尼、墨尔本等地的房价重回上涨通道。与此同时，澳洲也在优化投资移民流程，比如加快188系列签证的审理速度，并计划推出新的“黄金签证”框架，吸引高净值人群。这些变化为有实力的家庭提供了更多机会，但也意味着竞争可能加剧。

最后提醒几点实用建议：一是别轻信中介“买房即移民”的宣传话术，一定要查证政策原文；二是做好长期规划，移民不只是换个地方生活，还涉及子女教育、医疗福利、税务安排等方方面面；三是找靠谱的专业团队，包括注册移民律师、持牌房产经纪和税务顾问，避免踩坑。

澳洲买房和移民可以结合，但不能混为一谈。理性看待投资门槛，了解真实政策走向，才能走得稳、走得远。毕竟，移的是生活，不是赌注。