现在去希腊买房移民，房价还值得投资吗？

最近，网上关于“希腊买房移民”的话题又热了起来。不少人刷到短视频里说，“花二三十万欧元买套雅典老城区的公寓，既能拿欧盟身份，还能坐等房产升值”，听得人心痒痒。但冷静下来想想：现在入手希腊房产，真有那么划算吗？房价还在涨吗？未来还有没有投资空间？

先看一组数据。根据希腊房地产平台Spitogatos发布的2025年市场报告，雅典市中心的平均房价已经达到了每平方米约4,500欧元，比2025年上涨了近60%。而像雅典南部海滨区域如格利法达Glyfada、瓦鲁法基Voula这些热门地段，均价甚至突破了每平米6,000欧元。相比之下，2015年希腊债务危机最严重时，这些地方的房价一度跌到每平米不足2,000欧元。可以说，这几年涨幅确实不小。

支撑这轮上涨的，除了本地经济逐步复苏，更关键的是“黄金签证”政策带来的海外买家涌入。根据希腊移民局公布的数据，2025年全年发放的黄金签证中，超过70%都与中国投资者有关。简单来说，只要在希腊购买价值25万欧元以上的房产，主申请人及其配偶、子女、父母就能获得五年居留权，自由通行申根区。这个门槛，在欧洲同类项目中算是非常低的。

不过，也正因为需求旺盛，一些热门区域的房价已经被推得很高。比如雅典市中心的一些老旧公寓，翻新后挂出去很快就有人接手，租金回报率看起来也不错普遍在3%到4%之间，比德国、法国一些城市要高。但问题在于，这种高热度会不会已经透支了未来的升值空间？

我们不妨看看最近的变化。2025年初，希腊曾讨论收紧黄金签证政策，计划将购房移民的门槛从25万欧元提高到50万欧元，部分岛屿和热门城市甚至可能取消该政策。虽然最终方案尚未落地，但风向已经很明显：过去那种“闭眼入都能赚”的时代，可能正在过去。

但这并不意味着希腊房产完全没有投资价值。关键是怎么选、怎么买。

首先，位置依然是决定一切的因素。如果你冲着自住+身份规划去的，雅典南部沿海区域依然是优选。这里生活配套成熟，靠近爱琴海，夏天有海风、冬天不潮湿，很多退休人士或远程工作者都喜欢。而且这类房产出租需求稳定，Airbnb和长租都不愁客源。

其次，如果预算有限，也可以考虑塞萨洛尼基Thessaloniki这样的第二大城市。这里的房价目前还处在相对低位，市中心新房每平米大约2,800到3,500欧元，租金回报率也能达到4.5%以上。随着北部城市更新和交通建设推进，长期来看有一定补涨潜力。

还有一个容易被忽视的角度：希腊正在成为欧洲能源转型的重要一环。近年来，不少国际企业在当地布局光伏、风电项目，带动了部分区域的人口回流和基础设施升级。比如克里特岛，虽然不能通过购房直接申请黄金签证，但当地正在推动智慧城市和绿色能源社区建设，未来可能会吸引更多技术人才和长期居住者，带动房产需求。

当然，投资希腊房产也不能只看账面数字。实际操作中，税费、物业管理、语言沟通、法律流程都是坑。比如希腊的房产交易税一般是房价的3%到10%，加上中介费、律师费，落地成本其实不低。而且一旦买了房，每年还要交不动产税ENFIA，虽然金额不算太高，但属于持续支出。

现在的希腊房产市场已经过了“捡便宜”的阶段，但也没到完全不能碰的地步。如果你是冲着欧盟身份、子女教育、养老规划来的，同时能接受中等偏慢的资产增值节奏，那在合适区域配置一套房产，依然算得上是一个稳妥的选择。但要是指望短期内翻倍赚钱，恐怕会失望。

说到底，房子不仅是钢筋水泥，更是生活方式的选择。有人图个地中海阳光，有人想给孩子多一个选择的机会。投资价值从来不只是涨了多少，而是它能不能让你睡得踏实、过得安心。